区块链技术具备可追溯性、不可篡改、多方参与等技术特征，与不动产登记信息共享机制的需求具备较好的耦合性，将区块链技术应用于不动产信息共享，有助于提高市场主体的信息获得效率、节约信任成本。在我国目前的情况下，各个部门和地区之间已采取“联盟链”方式创建不动产信息共享区块链，而智能合约与“共票机制”则是未来不动产交易自动执行与数据共享的发展进路。
一、问题的提出
习近平总书记在主持中共中央政治局第十八次集体学习时指出，要发挥区块链在促进数据共享、优化业务流程、降低运营成本、提升协同效率、建设可信体系等方面的作用，实现政务数据跨部门、跨区域共同维护和利用，促进业务协同办理，深化“最多跑一次”改革，为人民群众带来更好的政务服务体验。
不动产登记是关系到国计民生的重要领域，我国已经开始推行不动产统一登记制度，但目前仍然存在不动产登记耗时长、办理难的问题。2019年2月，国务院办公厅下发《关于压缩不动产登记办理时间的通知》(国办发〔2019〕8号)，要求推动不动产登记信息共享集成机制，通过部门间后台数据共享压缩登记申请人办事时间，方便企业和群众办事创业。2020年5月，自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合出台《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》(自然资发〔2020〕83号)，进一步要求全国地级及以上城市和具备条件的县市尽快实现业务办理部门之间、业务办理部门与房地产开发企业、房屋经纪机构之间不动产登记信息互通，推行线上统一申请、集中受理和自助查询，实现“数据多跑路，群众少跑路”。在我国逐步推动不动产统一登记进程的背景下，不动产数据在政府部门和市场主体间共享已成大势所趋。面对数据共享的现实需求，科技应当如何打破“数据孤岛”，实现不动产登记数据的共享与畅流?一个可能的解决进路是在不动产登记领域应用区块链技术。自2008年中本聪发布《比特币白皮书》至今，区块链技术方兴未艾，其高效、不可篡改、可追溯和实时变更的特征，使这一新技术在加密货币、物联网、智能制造、供应链管理、数字资产交易等领域天然具备巨大优势。对大数据有强烈需求的不动产登记领域，也是区块链技术探索未来应用前景的方向之一。
新的时代需求也亟待法治回应。目前，国内已经有部分地方政府开始探索如何在房地产登记领域创新性地应用区块链技术，推动政府部门间的不动产登记信息共享。北京市于2020年2月上线了基于区块链技术的“互联网+不动产登记”平台，推动政府部门之间相关数据的可信共享，协助居民简化不动产登记相关流程;湖南省娄底市也上线了不动产区块链信息共享平台，向权利人颁发不动产区块链电子凭证。加强不动产登记数据共享，不仅可以提高登记机构办事效率，增强群众“获得感”，还能协助统计机构实时掌握更全面的不动产相关数据，加强房地产市场数字治理。在新冠疫情的特殊背景下，实现不动产登记信息管理、查询的数字化，减少线下聚集办理业务需求，还具备一定的防疫和公共卫生价值。这可能是区块链技术应用普及化的一个契机。数据共享并非一蹴而就，不动产交易领域的数据共享仍在探索初期阶段。
区块链技术作为一项新事物，要应用于传统上采取“中心化大型数据库”的不动产登记领域，需要从技术架构和法律可行性上展开讨论。本文将从如下几个方面展开研究：首先简单叙述不动产登记信息共享的意义和实现信息共享的挑战，其次分析区块链技术在实现不动产登记需求时的耦合性，在此基础上分析不动产登记信息共享机制应当如何选择区块链的架构模式，并分析区块链在信息共享上的优势，最后从不动产登记信息共享领域应用区块链技术的现实出发，对未来进一步的技术发展路径提出建议。
二、不动产登记信息共享：意义与挑战
目前，我国应用于不动产登记的主要行政法规是2019年最新修订的《不动产登记暂行条例》，其中第四章题为“登记信息共享与保护”，初步建立起了我国不动产登记信息共享制度的基本框架，内容包括：建立全国统一的不动产登记信息管理基础平台，实现国家、省、市、县四级登记信息实时共享;不动产登记管理部门与其他行政部门之间审批信息和交易信息的实时共享;不动产登记信息的保密要求;权利人和利害关系人、有关国家机关有权查询不动产登记资料。可以看出，不动产登记信息共享机制需要满足两方面的需求，其一是社会对不动产登记信息的查询需求，其二是政府部门和市场主体之间对不动产登记信息的共享需求。这两方面的需求都有着明确的实践价值。
不动产登记数据的共享，首先意味着登记数据在不动产权利人、交易相对方和第三方利益相关人之间的可信共享，主要通过保障查询需求来实现，其功效在于“确权”，即明确不动产权利归属、增强交易方之间的信任、提高交易效率。具体来说，以不动产为客体的合同订立之前，相对方必然需要提前了解权利归属状态，判断不动产上是否存在司法冻结、生效抵押权乃至其他共有人，以避免潜在纠纷带来的权属不确定状态。在熟人社会，这些信息可以通过人际关系获得，但在经济高速发展、人员流通复杂的陌生人社会，人际信任必然为规则信任所替代。陌生人社会的信任机制一般通过可靠的第三方机构实现。在证券公开发行中，这一角色由承销商、保荐机构承担;在不动产交易当中，则是由登记机构负责提供信任机制。在我国现行的不动产登记法律制度下，相对方和第三人可以充分信任登记机构对外公示的信息，登记簿具有最终的证明力，即所谓“公信效力”。从这个意义上说，在不动产登记系统做到信息标准化、高可靠性和全面覆盖的前提下，登记数据实际上属于一种“公共商品”(public good)，是信用机制的组成部分。登记数据是否准确、是否易于查询，关系到社会整体产权是否明晰，而新制度经济学(new institutional economics)相关研究已经证明，经济发展程度与财产权
属的清晰程度呈正相关。“财产登记”(registering property)也是世界银行评价各国营商环境的一个重要评价因子。其中，不动产登记数据的可靠性和可获得性是重要的判断指标，不动产登记簿和证书保存格式是否清晰、不易涂改、数据库管理水平高低，公众办理登记手续和查询登记数据的相关信息是否公开透明，很大程度上都会影响企业从事商事活动的效率和交易成本。
不动产登记数据的共享，还意味着有关部门之间共享数据库内存储的不动产及其权利人的相关信息，并应用于具体的行政行为和政府决策之中。“不动产登记信息共享”所涵盖的不仅仅是与不动产权归属和变更有关的信息，而是把权利人的个人信息、工作信息和不动产权属信息彻底连接起来。有关部门间共享既有数据，一方面可以减少申请登记的材料提交要求和审核时间，根据系统里过去存储的信息自动办理登记手续，提高登记机构办理不动产登记的效率，降低居民和企业的办事成本。另一方面，不动产登记数据在登记机构和其他相关部门互通共享，也有助于提高政府行政效率。由于不动产采取实名制登记，需要验证身份、缴纳契税，不动产登记信息共享有助于政府各部门通过实时追踪不动产的交易信息，在公安、财政、税务、金融监管、反洗钱领域等各个方面提高行政效率;司法机构也可以通过不动产登记信息共享平台掌握被执行人名下所属的不动产信息，及时执行法院判决、避免被执行人转移财产。而从更广的层面说，共享不动产登记信息也是以大数据方式加强政府治理水平的科技进路。不动产的产权状况能够反映地区的经济发展状况和居民消费力水平，但仅凭年度、月度同比和环比数据仍不足以实现数据的精细化管理，如果系统能够共享完整、可信的不动产交易历史记录，实现不动产价值评估精确到每一套房屋，统计部门就能够将各部门掌握的实时数据融合起来，为政府决策提供更准确的数据支持，增强“政务数字治理”的效能。
但是，我国目前的不动产登记体系尚未充分发挥信息共享的上述效用，主要受到以下几方面的约束。
首先，目前我国仅初步建成了不动产登记信息管理基础平台，用以集成整合之前分散在各部门的登记数据，但我国从2015年开始才逐步推动实施不动产登记制度，这意味着只有2015年之后交易的不动产才被纳入了系统，只有增量数据被纳入了信息统计范围，而存量数据的整理和上传尚未完成，且数据分散在此前负责登记各类不动产的各个部门，数据归集难度较高。
第二，不同地区之间的不动产登记信息化水平有较明显的差异，整体信息化程度仍呈现明显的不均衡，北京、上海等沿海发达地区不动产登记信息化远远高于经济发展较为落后的地区，各地区登记数据的标准和格式也不完全一致，数据库难以充分实时交互。
第三，在尚未实施数据自动比对、系统智能审批登记申请的地区，不动产抵押登记仍依赖工作人员人工核实产权证明、手动输入产权信息，除了耗费大量人力资源之外，也不能排除登记错误和故意虚假登记乃至故意篡改登记簿的可能。
事实上，自2015年实施不动产统一登记以来，各地区登记机构仍存在滥用职权伪造材料虚假登记、故意错误登记、泄露登记信息等违法行为。第四，登记信息存放在中心化的电子介质乃至纸质介质上，削弱了多个政府部门之间共享登记数据的便利性，各种数据交互需求往往还需要依赖工作人员手动查询处理，影响了登记机构对大数据的监测水平。最后，各部门间共享数据缺乏足够的激励机制，有关不动产登记的数据资产价值不明朗。各部门间的数据共享可能“流于表面”，数据尚未充分发挥经济价值。
三、区块链技术特色与不动产登记需求的耦合
区块链技术肇始于2008年署名“中本聪”的《比特币：一种点对点数字货币系统》，本质上来说是一种以“分布式账簿”(distributedledger)技术为基础的信息记录机制。区块链具有所谓的“去中心化”特征，数据被存储在分散的多台计算机(“节点”)上，任何一个节点记录的数据发生变化和更新，其他节点的记录也会自动更新。为了保证节点之间数据的一致性和有效性，区块链利用共识算法实现各个节点记录的数据达成共识，以保证只有真实的数据记录在区块链上，所有参与者都可以信任区块链上的信息。区块链上的区块之间通过密码学证明方式互相连接，篡改其中一个区块后，篡改者必须对后续区块一并篡改，由于篡改的代价可能远远超出所获收益，这使区块链具备了难以篡改的特征;且由于数据每次变更都会存储在区块链上，通过区块链记载的数据有明确的可追溯性。
由于具备了去中心化、防篡改和可追溯的优势，区块链技术被认为是科技对基于声誉和政府信用的传统信任机制的突破。省略了货币发行方的比特币，就是区块链技术去中心化应用的一个典型场景。在其他存在海量数据且数据实时发生变化、对账难度较高，且必须保证各方对数据充分信任的行业——诸如农产品的溯源管理、电力资源费用结算、物联网等领域，区块链技术往往能发挥良好效果。例如，2017年8月，美国特拉华州通过了对特拉华州公司法的一项法律修正案，允许在特拉华州注册的封闭式公司使用分布式账簿技术登记股份交易记录和股东身份。在传统模式下，公司的股份交易记录信息由公司人力登记和维护，成本高昂的同时，也很难避免人工登记过程中的错误，在股东需要投票的场合很难精准统计投票的股东人数和持股比例。区块链技术则可以通过分布式账簿技术，实时记载任何持股变化和投票结果并达成节点间共识，极大提高了行权结果的确定性。这是区块链技术在法律领域当中的一个典型应用案例。
在不动产登记领域，区块链的技术特征是否能服务于登记机构、政府部门和权利人的需求?理想情况下，不动产登记信息应当实现信息登载清晰准确、不易篡改，数据安全储存、方便随时查询，数据应当以标准化格式存储、方便共享交换。区块链能否实现这些功能?根据荷兰学者JacquesVos的研究，区块链技术在应用于不动产登记时的主要技术优势如下：
1.共享数据库(Shareddatabase)。
区块链本质上是用户之间的共享数据库，全部内容均可以复制到多个数据库中，可以供多名用户访问。这与传统的中心化信息存储方式不同，在过去，登记机构通常只会使用单一的服务器存储登记信息，至多为了数据安全而定期更新备份系统，服务器一旦损坏，就可能导致数据遗失的风险。与之相比，区块链每次写入数据都会记录到其他节点，写入的信息以分布式方式存储，即使部分物理节点损坏也不会影响数据读取，对于必须保证每次登记的信息都安全存储的不动产登记体系来说，这种分布式存储方式在安全性上有极大提升。
2.多方参与(Multiplewriters)。
在使用中心化服务器的登记机构，只有主服务器会被实时更新，其他备份服务器仅记录副本。而区块链技术则允许每一次交易都被记载在区块链上的所有节点中，且每个节点都会实时以点对点(peertopeer)的方式，向其他节点快速广播信息。所有信息的验证都由多个节点达成共识，相比只有中心服务器可以写入信息的模式，信息记载效率更高。
3.分布式信任机制(Distributed trust)。
不动产登记体系之所以被各方信任，是因为法律规定登记机构的登记簿上的信息具有公信力，不会轻易被篡改，但事实上仍有故意虚假登记、错误登记的可能。而区块链则凭分布式账簿技术本身赢得信任。由于不动产的所有权属信息会实时广播到整个区块链上的所有节点，每个节点都按照链式结构存储完整数据，因此不动产发生的任何权属变更都会被记载且不可能被任何人篡改，提供更高程度的公信力。
4.去中心化(Disinter mediation)。
区块链具有民主特征，任何人都可以保留数据库副本，允许当事人直接进行交易，无需通过昂贵的第三方服务完成交易。实际上，登记机构本身就是“中心化”声誉机制的表现，在传统的不动产登记信任机制下，当事人各方都同意由有声誉的第三方办理不动产权属过户手续，以此来保证权利归属的确定性和权利人的合法权利。而区块链技术凭技术本身就可以使不动产权属信息取得公信力。
5.交易依赖性(Transaction dependency)。
区块链可以创建特定的交易规则(即“智能合约”)，只有在满足智能合约的条件时，合约才会自动执行。举例来说，当不动产为多人共同共有、且交易规则要求必须取得所有共有人的同意才可以处分不动产时，其中任何的共有人都不可能单独变卖不动产，区块链技术可以通过智能合约实现设置的条件来确定合同的有效性，而不再需要登记机构人工验证，以此减少无权代理、无权处分等问题发生的可能。
6.时间戳。
区块链上发生的每一笔交易的时间都会被记录，且一旦记录无法修改，交易记录具有不可逆性。因此，一旦不动产的权属在区块链上发生变更，就绝不可能发生再次处分的可能，从而杜绝一物二卖等风险;在需要办理抵押权登记的情形下，抵押人和多名抵押权人之间也可以通过在区块链上执行智能合约，自动生成抵押权人的先后顺序，由于登记信息上链时间有明确记载，未来发生抵押权实现的情形时，各方之间就不致因抵押权顺位发生争议。从这个意义上说，通过区块链办理不动产登记与有声誉的传统登记机制的目的是一样的，都是为了确权、保证第三方的信赖利益。
7.交易规则(Transaction rules)。
通过事先设定交易规则，区块链技术可以自动验证合同的有效性，而无需登记机构人工验证，从而节约人力资源成本。
8.合同效力(Validation)。
由于区块链自动记载所有的交易且存储的信息不可能篡改，同时可以自动验证合同的效力，不动产权属变更因此不会发生合同效力上的瑕疵。
可以看出，区块链系统与不动产登记机制的需求有着很好的耦合性。作为数字化的分类账的区块链登记系统能够记载特定时间段内的不动产权利人、确保不会有其他人对不动产享有处分权，通过时间戳技术记载明确的交易时间，已登载的信息很难篡改，从而能够避免潜在的权属争议，且数据查询对比都可以自动完成，有效提高查询和登记效率。这些技术上的特色，使区块链具备了实现不动产登记信息共享需求的技术基础。
四、不动产登记数据共享：去中心化vs中心化?
在确定了区块链的技术特征符合不动产登记的基本需求之后，下一个问题是应当如何选择区块链不动产信息共享机制的具体建构模式。区块链分为私有链、公共链和联盟链三种类型。这三种区块链的区别在于对用户的开放程度和共识机制不同。选择不同的区块链类型，将直接影响区块链不动产登记信息共享平台的具体功能。
区块链的开放程度意味着参与者是否能自由加入区块链、信息是否对所有人公开透明。公共区块链的去中心化程度最高，对所有人开放，任何人均可参与交易且所有交易均公开可见、不可篡改，并通过加密技术来保证私有数据的信息安全，这类区块链最典型的代表就是比特币和以太币(Ethereum)。私有链与公共链相反，一般有一个中心化的管理者，用户必须获得管理员给予的相应权限才能访问信息或参与交易，私有区块链上的信息也可以被管理员修改，有观点因此认为私有链并不是真正意义上的“去中心化”区块链，只是应用了分布式账簿技术的中心化数据库。联盟链则介于公共链和私有链之间，只面向联盟成员开放，每个联盟成员都是“弱中心化”的管理者，数据在成员的节点之间自由共享。
区块链的共识机制(Consensus Rule)用于解决区块链上的节点之间互相信任的问题。区块链越开放，有权写入信息的节点越多，各节点之间达成共识所需要耗费的算力就越多。例如，作为公共链代表的比特币的每个节点都包含完整的交易记录，因此节点之间发生的任何一次交易都需要所有节点进行运算才能达成共识，对算力要求和能源消耗极高。而私有链由于参与记账的节点有限，节点之间达成共识的成本远远低于公共链。联盟链取决于具体的设计模式，达成共识的成本和效率介于二者之间。这也就是说，区块链的“效率”追求和“安全”追求很难两全。无论选择哪种区块链模式，对数据真实的安全保障措施越高、参与记账的节点越多，要求的算力资源就越高、达成共识的时间越慢，距离实时共享数据也就越远。那么，不动产登记应当采取哪种区块链格式，才能在用户查询需求和架构成本、数据隐私之间实现均衡?公有链应用于不动产登记的最大优点在于防篡改性高。如果篡改者试图篡改某一笔不动产交易的登记信息，就必须一并篡改后续区块，篡改成本过高，意味着篡改在经济上不可能。但公有链对用户不受限制，所有人都可以阅读区块链上登记的信息。
在我国现有的登记查询制度下，只有特定人才能依申请查询不动产登记信息，因此公有链并不能满足法律对查询权限限制的要求;此外，如果信息初始登记“上链”时发生登记错误，以公有链方式建构的登记簿也很难实现更正的目的。如果不动产登记机构选择以私有链方式建构不动产登记平台，则只有有限数量的登记机构有权写入信息、记录交易，其他政府部门和有查询需求的企业和个人只能有读取信息的权限，这与传统的不动产登记电子平台并无功能上的不同。私有链形式有其优点。就数据的安全性来说，由于有权记录交易的登记机构(即区块链上的“节点”)数量较少，中心化程度很高，且不动产只会在同一个登记机构办理一次初始登记，对特定的不动产的权利归属等信息不会发生节点之间的冲突，节点之间达成算法共识上的难度最低。就查询需求的满足来说，按照我国2018年最新颁布的《不动产登记资料查询暂行办法》，企业和个人如果希望查询不动产登记信息，区分查询人是权利人本人还是利害关系人、准利害关系人还是律师等代理人，所需要提交的申请材料和能够查询的不动产信息并不一致，私有链可以完全保证区分上述不同身份的查询人，从而保证了满足查询需求和登记信息隐私的平衡。
另外，登记机构作为管理员，也可以调整区块链规则、修改已经记录的交易内容，可以更改不动产的登记权属状态。举例来说，如果不动产买卖合同效力发生瑕疵，依照法院判决，登记机构可以在私有链上办理撤销登记。但是，私有链的缺点在于它的信息存储依然是中心化的，存在遭受黑客攻击、数据泄露甚至遗失的风险。另外，只有登记机构可以写入信息，就将不动产登记过程中的其他各方(例如银行、公积金中心、征信机构)排除在外，这客观上也削弱了私有链纳入更全面的不动产相关信息的可能性。当然，对于希望利用分布式账簿技术、但又不希望经营数据对外公开的企业来说，私有链不失为企业内部信息管理的技术解决方案。
相较之下，联盟链可以按照用户需求，定制不同节点之间的权限。如果登记机构选择以联盟链模式架构不动产登记信息共享平台，最直接的效果是更多相关方将获得写入信息的权限。例如，征信机构可以实时写入购房人名下有多少债务和担保物权的信息，商业银行也可以通过区块链直接登记不动产抵押权，贷款发放之后，权利人获得登记机构颁发的区块链不动产权证，除非清偿完毕贷款，智能合约将不允许权利人未经抵押权人同意私自处分不动产。
由于联盟链并不面向所有人开放，节点数量有限，写入信息时只需要在有限的节点上验证一笔特定交易，因此，联盟链的算法达成共识的成本相对较低。同时，联盟链也可以允许部分用户的只读权限，并且可以根据申请查询信息者身份不同，要求申请人提交不同的证明材料，以保证不动产登记信息的隐私性。考虑到我国建设不动产登记信息共享机制的主要动力来源于业务部门之间的信息共享，即搭建所谓“政务联盟链”，中心化的联盟链可能更符合我国在不动产交易登记信息共享领域的需求。
五、区块链技术应用于不动产登记信息共享的优势
如上文所述，区块链技术可以在保证公信力的基础上实现不动产信息共享流通，这对于不动产权利人、第三方利害关系人、政府各部门来说都有着很好的实践价值和意义。
(一)有助于提高不动产登记和信息查询效率
在不动产登记业务中利用区块链技术，以提高居民和企业的办事效率，是我国各地地方政府构建“区块链+不动产登记”平台的主要需求。现有的不动产登记手续一般耗时较长，尤其在买方需要办理抵押贷款手续时，从购房到过户的耗时尤其漫长。自然资源部发文要求各地登记机构压缩登记时间到五天之内，势必需要通过技术手段来实现。登记机构利用区块链技术自动获取其他部门的相关信息，并在税务、银行等多个部门和市场主体间共享登记申请人的信息，利用系统对申请人提交的身份信息和房产信息等进行自动验证，既可以简化贷款申请和发放的流程、降低银行对贷款人身份和信誉能力的尽职调查时间成本，也可以降低登记机构实质性审核材料的难度。
(二)有助于节约交易双方的信任成本
传统的不动产交易信任机制下，人们依赖有公信力的登记机构办理过户登记、抵押登记，在此过程中必须依靠各种中介机构提供金融服务，并为此付出相应的费用或佣金，这是陌生人社会交易不动产时必须支出的信任成本。区块链技术则通过去中心化方式共享不动产权利人信息，降低了对中介机构增信服务的需求。
例如，在英美等发达国家，办理抵押贷款手续需要平均三个月左右的时间，其间必须通过多方中介机构协助办理，例如聘请律师起草法律文书，为房屋交易购买保险，银行也会仔细对购房人的信用资质和房屋本身的价值做尽职调查与评估，其间涉及大量的书面文字工作，这些中介机构付出的工作转化为交易成本，最终是由交易双方来承担。而区块链技术以其去中心化、不可篡改的特征，天然地节约了中介机构成本。据高盛(Goldman Sachs)的一份报告估计，仅在美国房地产产权保险(title insurance)市场，应用区块链技术每年就可以为购房人总体节省20至40亿美元的投保成本。
(三)有助于维护不动产登记信息共享的真实准确
区块链技术应用于不动产登记领域，还可以维护共享的信息的真实性。区块链上登记的不动产信息带有时间戳，可以针对任何交易生成永久的数字记录，创建安全、可验证的所有权证明，这种信息的篡改难度极高。有学者因此认为，在不动产登记尚不够完善的发展中国家，区块链不动产登记可以起到消除登记部门腐败问题、提高产权安全性的作用。
在我国，虽然不动产登记体系已经较为完善、具有可靠的公信力，但区块链技术同样可以维护合法权利人权益。举例来说，在同一不动产有多名抵押权人时，时间戳技术会客观记载办理登记的具体时间点，从而避免不同抵押权人之间就顺位是否相同的争议。再如，实践中有部分地方政府为了融资需要，故意将用地手续不完善的土地办理登记、虚假登记储备土地用途、将同一宗土地重复抵押登记等方式违规融资，增加政府信用危机和财政金融风险隐患，也可能导致土地权属不清，引发权属纠纷。采用区块链技术验证登记信息时，已登记信息无法篡改，在一定程度上可以避免违规抵押登记融资的问题。
六、实现信息共享的区块链技术应用：现状与未来
区块链技术仍是一项新技术，社会对其的认识还在不断发展当中。构建不动产登记的基础设施建设同样需要时间和发展，不可能一蹴而就。目前，我国在不动产登记信息共享领域的区块链技术应用还停留在较为初级的阶段，区块链只作为信息储存和传递的技术而存在。在未来，不动产登记领域引入智能合约的可能性值得衡量。为了鼓励数据主体之间更好地挖掘数据价值，不动产登记信息区块链还应当建立激励机制。
(一)现状：不动产登记数据的部门间共享
登记机构通过区块链技术建设信息共享平台，将各类登记信息在政府部门间实时共享，打破“数据孤岛”，是不动产登记数据共享的第一阶段。在这个阶段，区块链本身只是用于登记机构记录登记信息的后台记录平台，只在部门之间查验共享信息的层面发挥作用，尚未更深层次参与到不动产交易过程中。目前我国各地方政府尝试建立的“区块链+不动产登记”机制也停留在这一阶段。综合北京、珠海、南京、娄底等各地区的实践，区块链技术在不动产登记信息共享问题上主要发挥了如下效用：
应用区块链技术实现部门间数据可信共享。既包括与其他政府部门(例如税务、工商、民政部门)的信息共享，也包括与商业银行和公积金管理中心的信息共享。
简化不动产权利人办理登记手续时需依法提供的证明材料，利用其他政府部门共享的数据，系统自动完成数据审核，提高办理交易登记、抵押登记、抵押注销登记、预告登记等手续的办事效率。登记机构向权利人颁发基于区块链的不动产电子凭证，与纸质不动产登记证明具有同等法律效力，不动产权利人办理生活中的各种业务时可以凭电子证照办事，不必携带遗失风险更高的纸质证明。
实现不动产登记信息防篡改、保护登记信息安全。例如，南京市建立的以区块链技术为基础的多部门间信息共享机制，就利用了区块链技术数据可追溯性、不可篡改性、多方参与达成共识的特征，使每一条不动产数据的登记、抵押和交易信息都能保证真实准确、无法篡改。
可以看出，在现在的阶段，区块链技术并未对中心化的登记机构所建立的信任机制模式有所突破。合同当事人依然采取传统方式，订立和履行房屋买卖合同和抵押合同，信任仍然来自登记簿的公示公信效力，区块链技术只作为信息存储和交换机制而存在，起到的主要是提高行政办事效率的作用。
(二)未来：智能合约的在线订立与自动执行
在可预见的未来，区块链技术若要更深层次的参与不动产交易和登记过程中，可能需要对智能合约(smart contract)有更好的理解和应用。
简单来说，智能合约是以数字形式制定的承诺，包括当事方履行这些承诺的协议。从本质上说，智能合约只是一段代码，通常采取“如果发生A，则执行B”的格式，这种代码具备自我执行属性，在满足程序预先设定的条件时自动履行、发生效力。由于不动产交易领域的合同通常高度格式化，有观点认为智能合约可以应用于不动产的买卖、租赁、再融资和管理过程中，能够保证合同执行的效率和实时记载登记不动产信息变更的要求。由于“代码即合约”，而区块链上的代码无法篡改，区块链技术就构成了合同双方信任机制的基础。
举例来说，如果不动产上存在抵押权，贷款清偿完毕后，区块链接收到来自商业银行的借款合同已履行完毕的指令，就可以自动执行解除不动产上的抵押，使该不动产的产权可以自动恢复只有权利人一人的完整状态，而不再需要权利人办理任何手续。假如债务尚未清偿、抵押权尚未终止，智能合约的条件尚未达成时，不动产权利人不可能未经抵押权人同意，私自办理产权过户手续，这在技术上将无法实现。未来法定数字货币得到推行后，不动产交易的支付方式甚至可以通过在区块链的钱包之间直接转移法定数字货币的方式实现：当智能合约事先设定的条件满足(例：合同已得到履行、房屋所有权已经转移)时，购房资金从卖方的区块链钱包自动划转到买方，此时，资金托管账户也必须围绕智能合约和多人参与机制重新设计。在结合数字身份认证、智能审核、区块链登记簿自动登记等技术时，不动产登记领域应用智能合约，是将整个交易和登记过程“上链”的前提与技术保证。
在世界范围内，对智能合约应用于不动产登记的探索已经开始。例如，英国土地注册处(HMLandRegistry)于2019年完成了基于区块链技术的不动产权转让首次试点。英国传统的基于纸质文书的不动产权转让流程极为复杂、耗时漫长，涉及多个中介机构才能完成。这次试点中，房屋的交易双方通过区块链技术在线完成不动产交易的全部手续，有助于提高交易效率、简化交易程序、降低交易成本。利用区块链交易也有助于交易各方之间信息共享，在整个交易流程中，各方都可以实时查询到交易进展阶段，明确自己下一步的具体行动。区块链技术因此被认为可以提高不动产权转让的透明性(transparency)。
当然，智能合约并非“理想国”，至少在现阶段，代码还远远不能起到替代传统合同的效果。赵磊教授指出，智能合约在应用于合同法领域时至少有如下缺点：法律术语难以彻底代码化;即使加密后的智能合约也存在数据被破解、被窃取的风险;现实远比代码更复杂;欠缺灵活性可能带来合同履行的额外成本。“代码即合约“”代码即法律”还远未实现。未来智能合约要想取得与传统合同同等的效力，就必须按照合同法的要求重新设计，对合同进行“智能化改造”。
(三)数据价值的利用：建立“共票机制”
党的十九届四中全会通过的《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》提出，“健全劳动、资本、土地、知识、技术、管理、数据等生产要素由市场评价贡献、按贡献决定报酬的机制”。中共中央国务院颁布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》也进一步提出，加快培育数字要素市场，充分挖掘数据要素价值。
数据与其他生产要素一样，在现代社会有着巨大的使用价值，但目前在不动产登记领域，登记机构尚未充分挖掘数据的价值。不动产登记这座“数据富矿”的数据价值尚未真正发挥出来。这与我国的不动产统一登记制度实施为时尚短、仍有待发展有关，也与过去各地区“各自为政”、欠缺对数据共享的基础有关。更重要的是，由于建设不动产登记信息共享平台所需要付出的基础设施建设成本很高，但目前还缺乏有效的激励机制，这就会导致“数据滞留”现象。即，各部门之间的数据共享停留在初级阶段，并未真正对其他部门开放本部门数据库;大量存量数据仍停留在原来的登记机构数据库中没有共享;登记机构担心数据安全，不愿与银行等市场主体开放数据接口，更遑论主动建设纳入房产交易、房屋租赁、房产评估、房产抵押与金融各个子行业的区块链，而这些市场主体本来可以利用区块链技术更好地为市场提供房产中介服务。
为了让各部门存储的不动产交易数据真正实现“共享共治”，必须采取相应的激励机制，鼓励各个节点主动深度分享数据。杨东教授指出，“共票”机制作为区块链上的共享权益，既能为数据赋能，也可以提升区块链治理的效率。在共票机制下，数据本身被赋予了价值，随着不同节点之间对数据的不断共享，原始数据的价值随之提升，并由最初的数据提供者获得，以此作为对共享数据的激励。鉴于不动产登记涉及的政府部门和市场主体众多，未来可以在不动产登记信息共享平台引入“共票”机制，鼓励各政府部门在联盟链上共享信息，要求使用数据的市场主体支付一定的对价，并根据分享的数据质量和数量，用类似于“积分制”的方式奖励主动分享数据者。这将是不动产登记信息共享与区块链技术结合、真正发挥大数据治理作用的应有保证。
在不动产登记领域，区块链技术由于其特有的技术特色，在信息共享上能够发挥巨大优势，可能是满足“未来法治”提升政府数字化治理水平的技术保证。区块链具有透明性和效率性、可追溯性，可以保障数据共享的安全和效率，而时间戳和唯一标识符则能够存储权利人的身份信息和交易历史，为不动产交易提供了最基础的信任机制。具有自我执行力的智能合约可以检查交易的有效性，极大提升不动产交易和登记的效率。无论是将不动产登记信息“上链”，用区块链实现信息共享，还是直接颁发基于区块链技术的数字化产权证明，乃至通过“智能合约”直接在区块链上执行不动产相关交易，都是值得探讨的发展方向。
