摘要：目前随着国家针对房地产市场调控出台一系列新政策，致使承建单位以往开发的信息化系统工程在需求上发生了较大的变化。监理密切关注国家产业政策变化，在项目建设中对项目需求提出建议，及时做好需求变更，以符合项目开发的最终建设。
摘要：目前随着国家针对房地产市场调控出台一系列新政策，致使承建单位以往开发的信息化系统工程在需求上发生了较大的变化。监理密切关注国家产业政策变化，在项目建设中对项目需求提出建议，及时做好需求变更，以符合项目开发的最终建设。
一、项目简介
2010年2月，北京市住房和城乡建设委员会组织建设北京市存量房交易服务平台，主要为了保障上市交易房源真实有效、交易资金交割安全，切实保护老百姓的切身利益。为房屋交易中的各个主体提供权威透明的信息和快捷便利的交易服务，实现政府、企业、银行之间数据共享。从根本上解决多主体间信息不对称及互不信任的问题，达到维护交易公平、提高交易效率、防范资金风险的目标，从而实现行政服务、公共服务、市场服务的共赢。
存量房交易服务平台的核心是政府为存量房交易全过程提供一系列安全保障、监督管理服务，确保存量房交易安全进行。该平台具有以下特点：一、建立信息发布平台，及时发布房源信息，方便百姓选房购房；二、推行房源核验制度，便于交易各方查询有效房源信息；三、提供存量房自有交易资金监管服务；四、规范存量房交易的经纪行为，同一套房屋只能委托一家房地产经纪机构申请核验。
二、新政出台
2011年1月26日， 国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年2月17日，北京出台了“新国八条”的实施细则——“京15条”（北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 京政办发[2011]8号）。
细则规定：自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
三、应对措施
1、深入了解政策
“新国八条”和“京15条”政策的出台增加了对买方购房条件的限制。政策的变化导致系统需求发生了变化。项目监理工程师在第一时间收集相关国家政策进行研读，同时配合建设单位组织承建单位开展应对新政的讨论会，深入了解国家政策。监理工程师只有掌握了政策的核心，才能进一步了解承建单位开发的成果是否满足业务的需求。
如：新政要求提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭方可购买，因此在系统设计中就需加入对购房者身份的认定，包括与税务机构与社保机构的关联。
2、制定监理措施
为了应对国家政策及法律法规的出台，监理从项目管理和技术审核的角度采取了如下措施：
1）制定有效的变更流程
因为政策发生变化，且政策出台后给予实施的时间比较紧，因此在进行工程管理的过程中就要对需求进行变更，同时还要保证变更的及时、准确。监理针对本项目特点重新修正了标准的变更流程，同时在执行过程中压缩审核时间，并行开展评审工作，以保证开发时间相对充裕。具体流程如下图所示：
2）加强风险管理
资金的风险
由于需求的变化导致系统开发量增加，且存量房网上交易平台开发涉及与众多信息系统进行交互的数据接口，包括和市住房城乡建设委房屋基础数据库的数据交换接口，和交易权属系统的数据交换接口，和专用资金监管所在银行信息系统的数据交换接口，和按揭贷款银行信息系统的数据交换接口，和各中介机构的数据交换接口。如果原系统的结构性和可扩展性较好，后续的开发量比较可控，建设单位和承建单位投入的资金可控，反之则存在很大的资金风险。
监理通过对原系统结构和扩展性的审核，与建设单位共同对承建单位提交的方案进行了评估，项目的整体资金增加控制在10%之内。
进度的风险
承建单位开发工作量的增加造成了项目一定程度的延期，这就要求监理在变更前进行评估，必要的时候要求承建单位通过增加项目资源（包括人力、物力等）来保证开发进度。
3）对变更后系统结构的变化进行论证与评估
数据交换频繁且数据交换量大，这就要求系统在网络环境的搭建上既要充分考虑到数据交换的效率，同时又要建立数据交换的安全机制。系统通过短期改造是否存在漏洞，要进行安全评估，数据涉密或涉密系统要符合分级保护的相关要求，非涉密系统要符合等级保护的相关要求。
四、应用效果
2011年7月5日，北京市存量房交易服务平台海淀试点启动仪式成功在皇苑大酒店举行。住建部、市住建委、海淀区人民政府等领导出席了启动仪式。
根据北京市住房城乡建设委员会、市财政局、中国人民银行营业管理部印发的《关于开展存量房交易服务平台试点工作的通知》要求，按照“试点先行、逐步推进”的工作思路，正式启动了存量房交易服务平台试点工作。存量房交易服务平台，是在全市存量房交易量逐年攀升，特别是存量住宅成交量已连续超过了新建商品住宅成交量，存量房市场在房地产市场调控中的重要性日渐突出的大背景下推出的。
试点期间，平台为广大群众无偿提供房源核验、房源查询、网上签约、资金监管一站式服务。海淀区也通过试点不断完善存量房交易服务平台建设；抓好核验质量，确保服务平台发布数据的真实、可靠；提供“以人为本”的房源核验服务；提供灵活的房源核验和资金监管服务，试点工作取得了较好的效果。
